В Украине с 1 июля разрешили куплю-продажу земли: как будет работать рынок

Кто сможет покупать землю и в каких размерах

На первом этапе землю смогут покупать только граждане Украины. Размер ограничен 100 га. С 1 января 2024 года максимальная площадь будет увеличена до 10 000 га.

Также с 1 января 2024 года покупать землю смогут юридические лица. Площадь будет ограничена размером 10 000 га.

Право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут получать банки (как предмет залога). Но они должны продать их на земельных торгах в течение двух лет после получения.

Также владеть землей могут территориальные громады и государство.

Смогут ли иностранцы купить землю

Закон определяет, что покупать землю смогут только граждане Украины или компании, собственниками которых являются украинцы. Иностранным гражданам и юридическим лицам запрещено покупать земли сельскохозяйственного назначения. Кроме того, им запрещено приобретать в собственность доли в уставном капитале юридических лиц, которые являются собственниками земель.

Допуск иностранцев возможен только после проведения всеукраинского референдума. Однако иностранцы по-прежнему могут брать землю в долгосрочную аренду.

Какой будет цена земли и стоит ли ждать роста стоимости

Согласно закону, до 1 января 2030 цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных владельцам земельных паев, не может быть меньше их нормативной денежной оценки (28 тысяч гривен за гектар).

При этом в Минэкономики рассчитывают, что средняя цена покупки земли с 1 июля 2021 года составит 40-60 тысяч гривен за гектар. Как заявил замминистра Тарас Высоцкий, международная практика показывает, что стоимость земли постепенно растет после запуска рынка. Однако поскольку первый этап в Украине довольно консервативный, то в первые 2,5 года рост цены за гектар будет незначительным. После же открытия возможности покупки для юрлиц с 2024 года, в следующие пять лет земля будет дорожать примерно на 10-15% в год.

В то же время премьер-министр Денис Шмыгаль более оптимистичен. Он заявил, что открытие рынка земли будет способствовать росту цены вдвое в течение первых 3-5 лет.

Как будут проводиться расчеты и проверяться покупатели

Расчеты будут производиться в безналичной форме. При этом нельзя заключать договора о купле-продаже земли, если у покупателя отсутствуют документы об источниках происхождения средств на покупку.

Для продажи земельного участка у владельца должен быть его кадастровый номер, зарегистрированное право собственности и выписка из Госреестра прав собственности (в бумажном или электронном виде).

Зарегистрировать право собственности на землю можно через местный центр предоставления административных услуг (ЦНАУ) или у нотариуса.

Покупателей владельцев земли будут проверять нотариусы. Такая проверка будет включать, в частности: установление личности покупателя земельного участка сельскохозяйственного назначения; установление конечного бенефициарного владельца юридического лица; проверку на санкции; определение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности покупателя.

По результатам проведенной проверки приобретателя нотариус будет составлять протокол, в котором будет указываться информация о соответствии/несоответствии требованиям Земельного кодекса Украины.

Объем рынка

По данным Министерства аграрной политики, всего в Украине 41,3 млн га сельскохозяйственных угодий. Из них пашня - 33 млн га, пастбища - 5,3 млн га, сенокосы - 2,3 млн га, многолетние насаждения - 852 тыс. га, перелоги - 166 тыс. га, парники - 1,28 тыс. га.

Что думают украинцы о рынке земли

Об открытии рынка земли с 1 июля 2021 года знают три четверти опрошенных (78%). По данным опроса Социологической группы "Рейтинг", еще 22% ничего об этом не знают.

Украинцы в целом выступают против рынка земли. По данным опроса Социологической группы "Рейтинг", если бы в мае 2021 года прошел референдум о разрешении купли-продажи земель, 64% его участников проголосовали бы против. Поддержали бы инициативу 36% проголосовавших. Эти данные относительно стабильны на протяжении последних лет.

По данным опроса фонда "Демократические инициативы" и Центра Разумкова, две трети украинцев (69%) уверены, что олигархи скупят большинство сельскохозяйственных земель. Кроме того, 57% убеждены, что людей заставят продавать свою землю за бесценок.

При этом владельцы земельных паев пока не планируют продавать землю. По данным опроса фонда "Демократические инициативы" и Центра Разумкова, после снятия моратория на продажу земли 58% опрошенных из числа владельцев земли не собираются что-то менять в связи с этим. Еще 17% собираются оставлять землю в аренде того самого арендатора, который использует ее сейчас. Только 6% намерены продать свою сельскохозяйственную землю или ее часть. Еще 5% намерены докупить земли.